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2021-12-06
民事案件

處分共有不動產,不同意的共有人需要支付代書費、仲介費嗎?-林正椈律師、林隆鑫律師

  • 林正椈律師
  • 林隆鑫律師
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  • 房產

依據土地法第34條之1第1項規定,如果共有人及其應有部分合計過半數同意,就可以處分共有土地或建築改良物。但是,實際案例中,出售不動產,往往會透過代書或者仲介來順利媒合交易,那麼,面對過半數同意出售的共有人委請代書、仲介來處理出售不動產的費用,其餘不同意的共有人是否可以拒絕支付相關費用呢?法院又是怎麼樣看待這些費用的呢?

 

一、關於地政士(代書)費用之分擔:

有法院認為,雖然不動產登記沒有強制需要由地政士辦理,基於土地登記之法令繁多,所需文件及程序相當複雜,往往須耗費時間精力,如果請專業地政士代為辦理,可以節省時間勞費。

 

自行研究、嘗試以及請教專業人士而自行辦理不動產登記,更可能因此支出額外的車馬費(如數次請假往返)、研究費(如自行購書、影印法令函釋)、諮詢費及其他費用,反而較不經濟便利。

 

因此,如果地政士費用沒有顯然不公平或不合理的情形,且屬有利所有共有人之必要費用或有益費用,不同意的共同人同樣要受到地政士代辦契約的拘束。

 

二、關於仲介費用之分擔:

法院認為,由於不動產交易市場具有一定特殊性,不動產資訊公開性不足,且不動產交易具有技術性、專業性、高價性,以及交易可能有需要配合金融機構的資金融貸業務與不動產登記事項,如果透過仲介業者居間並提供交易過程的協助,消費者同樣也可以減省買賣不動產過程中所需支出的勞力與時間。

 

出賣共有土地是為了消滅共有關係,促進土地利用,不同意的共有人也可以取得處分共有土地應得之對價,並非是不利之行為,仲介費的支出,性質上屬於出賣土地之必要費用或有益費用

 

因此,依據不動產交易活動之常情,委託仲介公司進行交易,確實有利於土地買賣交易之進行,假如共有人過半數同意簽訂不動產仲介契約,仲介服務費並沒有超過一般行情,對於全體共有人也有拘束力,否則不同意出售者,不用分擔仲介費用,這樣並不公平。

 

三、本文之意見:

建議還是盡可能跟其餘不同意之共有人溝通,但如果出賣共有不動產勢在必行,而仲介費、代書費並沒有不合理,沒有明顯高於一般市場行情,還是可以向法院主張,這部分之費用支出有助於不動產順利銷售,屬於有利於所有共有人之必要費用或有益費用,全體共有人應該要共同分擔。


※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。

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