家人要你買房?且慢,你從這角度看了嗎!-蘇家宏律師
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一位單親媽媽目前在新北市租屋生活,而她的姊姊已婚在台中與公婆同住,最近姊姊提議彼此各出100萬,200萬來當買房的頭期款,並說家人都希望她回台中,所以要在台中買房,因此讓這位單親媽媽很猶豫,擔憂未來和姊姊因為錢吵架也擔心回台中找不到合適的工作…(新聞連結)
表面看起來是買房的問題,其實是人生的選擇題!
我不建議姊妹現在就合資買房,理由很簡單:
1. 姊姊希望妹妹回台中住,家人之間可以彼此照顧,這是從姊姊的角度來看妹妹的人生,妹妹單親照顧孩子,需要家人的支持。姊妹合資買台中的房子,目的可能是希望把妹妹”綁住”,因為房子買台中,妹妹就要住台中。
2. 妹妹會猶豫,在現實面:我覺得妹妹應該喜歡在台北生活?如果妹妹喜歡台北的生活,也希望孩子在台北成長,朋友也在台北,雖然”家人”不在台北,是不是可以跟家人”告白”,妹妹喜歡台北生活,願意面對一切挑戰,感謝家人的關心。
3. 妹妹會猶豫,在情感面:我覺得妹妹也是很重視姊姊與家人,所以不好意思拒絕,想要迎合家人的想法與建議。但我建議人生是自己的,實際生活還是首要考慮,不能單以迎合的想法做決策。
4. 妹妹是單親家庭,好不容易存了100萬元,可以當作緊急備用金,如果全部投資,可能會陷入資金周轉不靈的狀況,生活品質可能下降,經濟壓力可能上升。
5. 當然也有可能姊姊是以投資的角度出發,希望妹妹把存下來的100萬元投資房產,如果姊姊是這樣想,在理論上又未必能獲利。因為姊姊似乎希望買房子後,房子由妹妹住,但房子妹妹住之後,房產就沒辦法出租獲利(無法收租金),妹妹住之後,房價上漲也無法隨時出售獲利(無法獲得增值利益),而且短期出售也有房地合一稅的問題。
如果真要投資買房,那要怎麼做才能讓合資買房不會成為未爆彈呢?有幾點要考慮清楚:
第一:投資如何獲利?如何面對房地合一稅?
如果要出租獲利,買得的房產是否易於出租投報率是多少?
如果要出售獲利,買的房產日後房價是否會上漲?
又如何面對房地合一稅45%的挑戰?
如果是要運用妹妹的名義來節省房地合一稅,也要講清楚,因為房地合一稅自用住宅的10%優惠稅率,還有400萬元的免稅額度,只要妹妹設戶籍自住6年,出售後就不會因為45%-15%房地合一稅而減少實際獲利。
第二:合資的房子要登記在誰名下比較好?
合資買房登記在某一人的名下,並不是很安全的作法(不論是單親妹妹或已婚姐姐),因為在法律上,登記在誰的名下,誰就可以單獨自由處分,日後有爭議的時候,另一方有出資但沒有被登記為所有人的人,只能向登記人請求,例如:兄弟合資買房,登記在弟弟名下,但弟弟欠朋友錢,朋友將房屋查封拍賣,哥哥無法阻止拍賣,只能日後找弟弟賠償損失。
如果因為稅務關係或貸款關係要登記在某一人名下,例如:為了爭取更好的貸款條件會由收入高、信用程度好的人取得並申辦貸款,那在此情形下,最好也要明確定下合約書,約定其中1/2的產權是借名登記,以確保雙方的權利。
第三:不論合資買房的目的是什麼?都要把合約訂清楚:
如果是為了投資買房,房屋所有權登記按照出資比例?還是登記一人名下?最好要講定,並且書面記錄清楚,合約書要詳細列出出資比例(如果是只登記在其中一人名下,這點尤其重要)、貸款成數、稅務繳納與分擔、由誰負責管理、有租金收益要如何分配、何人決定出售時機與價格…等等。
但從新聞上看起來將房子買在台中然後希望妹妹回來生活,那這個房子很大可能是由妹妹來居住,妹妹居住需不需要付給姊姊租金?還是免費居住?未來如果想賣掉房子,可不可以單獨決定?怎麼決定賣房子的價錢?…等等,都要先講好。
開心合資買房,姊妹如果沒有書面約定清楚,時間一久大家都忘記之前講過的事情,買房後就很容易傷感情了。
合資買房不只是投資而是人生的選擇題!
想要避免因為「錢」日後傷感情,我覺得最好的方式就是「先分析清楚,再明確約定」,彼此有了共識,又有合約書備忘,這份姊妹投資之愛更加珍貴。
※重要提醒:
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。