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2024-01-22
財富傳承(遺產、繼承)

借名登記若沒說清楚,兄弟遲早上法院!-蘇家宏律師

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  • 房產

一位網友分享15年前因為哥哥缺結婚資金,爸爸為了幫忙籌錢想利用賣不出去的老房子貸款。但由於哥哥信用破產,弟弟年紀又太小,於是就把房子登記在網友名下並貸款了200萬給哥哥辦婚禮,沒想到,爸爸完全沒有付房貸,哥哥也叫他自己想辦法,後來全部貸款都是網友一個人繳納。如今除了還完貸款,還因為台積電來設廠,房價從200萬漲成1500萬,哥哥與弟弟提出漲幅(1300萬)要兄弟平分,連媽媽都認同,讓網友很傻眼。(新聞連結

 

家人間多了感情,少了法律的界線,反而因為親情多了,法律糾紛也多了,幾點分析:

 

1. 哥哥主張房產是爸爸借名登記在網友名下,要平分1300萬元,因為當時這間老房子賣不出去,爸爸為了貸款200萬元給哥哥結婚,因為爸爸與哥哥名義無法使用,所以才借用網友的名字登記辦理買賣,把房地過戶給網友。

相信當時爸爸、哥哥與網友感情很好,才會有如此的安排,哥哥主張實際上一開始並不是真正的買賣,只是借名,這需要哥哥提出證據來證明,不是哥哥、弟弟講了就算數!

   如果真的是借名登記,那麼網友就必須要把房屋還給爸爸,至於網友代墊的錢,就必須要還給網友。

 

2. 相對的:網友如果主張不是借名登記,是爸爸真的把老房子賣給他。

因為房屋過戶後,爸爸與哥哥完全沒有出錢付銀行房貸!如果是借名登記在網友名下,爸爸與哥哥應該支付銀行房貸,網友根本不需要出錢。

從當時這棟老房子賣不出去,價值也是200萬左右,跟銀行貸款200萬元差不多,網友最後也負擔全部貸款,等同於真正買了房子,情理上也說得通。

 

3. 從借名登記的法院實務判斷點來看,以下這幾點是法官會認真審理的角度:

A 有無記名登記合意

B 借名之房屋何人出資

C 何人實際使用支配房屋

D 權狀由何人保管

E 稅費、管理費等支出由何人負擔

 

舉例來說:

如果房屋與土地的所有權狀都在網友這裡,對於網友是實際所有權人是有加分的效果。

但如果房屋稅與地價稅等相關稅賦是由爸爸(或哥哥)支付,實際使用人是哥哥的話,被認定為借名登記有加分的效果。

當然由何人出資這點是網友站在有利位置。

但是在過戶房地是因為哥哥結婚才用網友名義貸款,這說法對爸爸(哥哥)有利。

最後法官再以自由心證判斷證據,下最終的判決。

 

4. po(網友)一定很愛他的家人,所以他也願意獨自承擔所有貸款、找人籌款,我看到了他願意為這個家的付出的心。

 

5. 在情感上,從爸爸當時要求網友「自己想辦法」,哥哥也要求網友「自己想辦法」。言下之意,似乎是房子所有權是網友的,並不是爸爸的,所有權人要實際承擔貸款,換句話說,房子都已經賣給網友,網友當然要自己繳房貸!(如果是借名登記,爸爸哥哥應該說是請網友借錢支應)。

 

或也許最後因為爸爸與哥哥無法付貸款,爸爸的說法讓網友覺得承擔房貸時,將變更成實質的所有權人。

 

究竟爸爸與網友當時的對話內容是什麼?有沒有成立借名登記契約,或是改變所有權人?都需要有效的契約或證據證明,否則,情感上的認知,不一定能成為法律上的效果。

 

6.當聽到哥哥說「想要回屬於他的一部分」,我相信網友傻眼之外還感到很錯愕,房子名字是網友的,貸款也都是他在繳,網友在情感上也回想起之前爸爸的表達,一定會很不服氣。

 

7. 後續的法律程序上,不論是哥哥(家人)要提出借名登記主張,要求返還房地,或是網友主張是真正所有權人,都需要靠法官來審視證據,做最後的認定,紛爭才可能落幕,但到時,兄弟是否還是兄弟?

 

8. 想要創造一個結果-共同面對的困難,相互扶持、一起承擔風雨的家人關係,就要創造一個原因錢財上用法律劃清界線,讓彼此能清楚知道權利義務,家才是平安和諧的。

 

不然借名登記若沒說清楚,兄弟遲早上法院!

※重要提醒:

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成,法律可能增刪修減,實務見解亦有可能改變或不再適用,且各案事實存有差異,故本文僅供參考,不得作為解釋之依據;如個人有法律問題,建議仍應依據各案具體事實,向專業律師諮詢。

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