招牌架設在共用外牆，應該要如何主張權益？ - 林正椈律師、林隆鑫律師

A、B是連棟透天房屋的相鄰建築物的所有權人，A在兩建物相鄰外牆設置直式招牌，無權占有共有外牆，B可否基於所有權排除侵害，請求A拆除？A可否主張是共用部分，而抗辯B主張無理由？A可否主張外牆架設招牌已經行之有年，等同於同意，或者已經成為眾所可接受的習慣？

法院見解：

法院有見解認為，透天厝雖然不是公寓大廈管理條例所規定的公寓大廈，但屬於同一建商建築連棟透天房屋中的兩棟相鄰建物，理論上仍然屬於縱向切割的區分所有建物，應該做相同的解釋。

而依據公寓大廈管理條例有分成專有以及共用部分，兩建物互相毗鄰，使用共同壁，招牌固定架設在兩建物中間壁，外牆是兩建物整體的安全及外觀所必要牆面，目的在區劃建築物內外、防阻風雨，不具備使用的之獨立性，性質應該屬於共用部分。

如果沒有提供當初架設招牌已經約定容許由特定人在外牆面架設廣告招牌的具體事證，難以認為就外牆的使用，共有人間有分管協議存在而可以單獨予以使用。

而且，單純的沈默並不等同於默示的意思表示，縱使在外牆設置系爭招牌多年，亦只是表示占用外牆的共用部分多年的事實，既然沒能提出前手及其他住戶就占用共用外牆部分有何種舉動或情事足可推知已同意約定單獨使用之事證，住戶單純沈默未為制止的行為，仍難認已默示同意使用外牆架設招牌。

因此，沒有提供分管協議或約定專用的合意，即逕行在共用外牆架設招牌使用，自屬無權占有，共有人可以依上開規定請求拆除招牌。

本文之意見

如果Ａ把招牌架設在共有外牆牆面，無法提出分管協議或約定專用的合意相關證明，縱使Ｂ單純沈默未為制止Ａ的行為，難以構成Ｂ默示同意Ａ使用外牆架設招牌之事證，因此，Ｂ仍可以向法院主張，Ａ是無權占有共有部分，依據民法規定，請法院判決Ａ要將招牌拆除。

※重要提醒：

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。