花了半生積蓄，卻買到「海砂屋」該怎麼辦？ - 蘇家宏律師

小明花了辛苦工作大半輩子所存的錢，還另外向銀行貸款，以2000萬元購買小花的房屋，交屋後，正當小明滿心歡喜找了裝潢師傅花了100萬元重新裝潢房屋，打算等裝潢完成後就要搬進去住時，卻在裝潢過程中發現房屋有鋼筋外露及混凝土剝落的情形，小明這才驚覺自己可能買到了「海砂屋」，其後裝潢師傅繼續完成裝潢，此時小明可不可以反悔不買了？小明可不可以要求小花退還錢？小明可不可要求小花給付裝潢費用？

一、法律要件分析：

依照民法第354條第1項本文之規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。此為物之瑕疵擔保責任，且無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，亦即縱使出賣人不知道瑕疵之存在，仍須負物之瑕疵擔保責任。 

依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在（最高法院96年度台上字第1277號民事判決參照）。

一般社會上俗稱之「海砂屋」乃所謂之高氯離子建築物，係因建築房屋時拌合混凝土所用之砂，係來自海砂而非一般常用的河砂，由於海砂中含有氯離子，會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，損害房屋之結構體，縮短房屋之壽命，故海砂屋有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。 

判斷房屋混凝土氯離子含量是否過高而屬海砂屋之基準，通常係依據經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之國家標準CNS 3090 A2042預拌混凝土所規定，一般鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於每立方公尺0.6公斤，耐久性考量之鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於每立方公尺0.3公斤；87年6月25日修訂公布之CNS 3090 A2042預拌混凝土所規定，鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於每立方公尺0.3公斤，故若房屋混凝土氯離子含量超過上開標準時，即為俗稱之海砂屋，應可認為對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵存在。 

房屋混凝土氯離子含量過高屬海砂屋而存有瑕疵時，依照民法第359條之規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。故原則上買受人得請求解除契約或減少價金。惟須注意者係依民法第356條及第365條之規定，若買受人發現房屋混凝土氯離子過高屬海砂屋之瑕疵後，未即時通知出賣人，或通知出賣人後六個月內不行使權利，或房屋點交後已經過五年，此時買受人即不得再請求解除契約或減少價金。 

因房屋混凝土氯離子含量是否過高而屬海砂屋，須經過檢測後始得確定，是買受人通常會於訴訟外先行委託「財團法人全國認證基金會」（TAF）認證合格之機構或其他相關單位進行混凝土氯離子含量檢測，以確定房屋混凝土氯離子含量是否超過標準而屬海砂屋，作為買受人決定是否主張權利以及若主張權利是要請求解除契約亦或者是減少價金之判斷依據，而起訴後，訴訟程序上通常會先由調解委員進行調解，若調解成立則雙方依照調解內容履行，若調解無法成立，則交由法官裁判。

惟因買受人於訴訟外所做之混凝土氯離子含量檢測於訴訟上除非出賣人不爭執，承認房屋混凝土氯離子含量過高屬海砂屋之情，否則因買受人有舉證證明瑕疵存在之責任，故在訴訟中應由買受人先行負擔鑑定費用後，由法院囑託「財團法人全國認證基金會」（TAF）認證合格之機構或其他相關單位進行混凝土氯離子含量檢測，待判決後，再由敗訴之一方負擔該鑑定費用，亦即若買受人勝訴，則買受人可要求出賣人返還該鑑定費用。 

二、法律風險評估：

房屋混凝土氯離子含量過高屬海砂屋時，依前所述，買受人得請求解除契約或減少價金。若買受人請求解除契約時，則於訴訟上即係要求出賣人返還買賣價金，而因解除契約後，出賣人須將買賣價金返還買受人，而買受人則須將房屋返還出賣人，因此若買受人已重新裝潢房屋，此時因買受人將房屋返還出賣人後，出賣人原則上會受有房屋重新裝潢之利益，故買受人可請求出賣人返還裝潢費用。

另外須考量者是，若出賣人早已將買賣價金花光，且無其他財產時，則買受人縱使拿到勝訴判決，不但無法獲償，甚至於還要將房屋返還給出賣人，恐易形成兩頭空的不利情形。 

若買受人請求減少價金時，則於訴訟上即係要求出賣人返還所減少之價金，惟因於訴訟上買受人有舉證證明房屋因氯離子含量過高屬海砂屋瑕疵所造成價值減損數額之責任，而買受人於訴訟外若先行委託不動產估價師或其他相關單位進行房屋價值減損之鑑定時，該鑑定報告於訴訟上除非出賣人不爭執，否則在訴訟中仍應由買受人先行負擔鑑定費用後，由法院囑託不動產估價師或其他相關單位加以鑑定，法院原則上即依該鑑定報告，作為出賣人是否及應返還多少買賣價金予買受人之判斷依據，而該鑑定費用則於判決後，由敗訴之一方負擔，至於裝潢費用，則因房屋無須返還出賣人仍為買受人所有，故出賣人無須返還裝潢費用。 

三、實際處理步驟：

本件範例中，小明可先行委託「財團法人全國認證基金會」（TAF）認證合格之機構或其他相關單位進行混凝土氯離子含量檢測，待檢測結果確定房屋混凝土氯離子含量超過標準而屬海砂屋時，最好以存證信函或律師函的方式通知小花所買受之房屋有「海砂屋」之情，請小花出面協調，並對小花主張解除契約或減少價金，以避免因期間經過，而喪失權利。

若小花不願意負責時，小明此時可向法院起訴，並於訴訟中先行負擔鑑定費用後，由法院囑託「財團法人全國認證基金會」（TAF）認證合格之機構或其他相關單位進行混凝土氯離子含量檢測，待檢測結果確定房屋混凝土氯離子含量超過標準屬海砂屋存有瑕疵時，則小美即須負物之瑕疵擔保責任。

若小明係主張解除契約時，此時除可請求小花返還買賣價金2000萬元外，原則上亦可一併請求小花返還裝潢費用100萬元；若小明係主張減少價金時，則須再進行房屋因氯離子含量過高屬海砂屋瑕疵所造成價值減損之鑑定，而法院通常即會依照該鑑定報告作為小花應返還多少買賣價金之準繩，惟此時小明無法請求小花返還裝潢費用100萬元。 

※重要提醒：

本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。