《商周-周依潔律師》退休金不夠用，「以房養老」能救急嗎？試算市值1500萬房子每月能領多少

摘要：

1. 以房養老又稱「不動產逆向抵押貸款」，屋主可將名下房產抵押給銀行或金融機構，換取每月穩定的退休金收入；同時繼續居住在該房屋內，無需搬離。
2. 擁有房產但缺乏退休金來源的長者，可透過以房養老獲取生活費。待貸款期滿或從人生畢業後，繼承人可選擇還款，或讓銀行賣房把錢收回。
3. 每月實際可領取的金額，會受到房產價值、貸款成數及利息影響。

▍作者簡介：周依潔，恩典法律事務所財富傳承部主任律師，國立台灣大學法律學系財經法組畢業。

有位阿姨早早就規劃好退休生活，但天有不測風雲，阿姨買的股票大跌了！她身為單身族、沒有小孩照顧她，開始擔心存款不夠用，考慮賣房去住養老院，但又捨不得居住多年的老家和好鄰居⋯⋯。

阿姨聽說銀行有「以房養老」的貸款後，想知道自己是否符合以房養老條件？

首先，你要先搞清楚這些事：

1.以房養老是什麼？

過去傳統觀念是「有土斯有財」，很多人將買房子作為理財或傳承財富的優先選擇，但隨著社會邁入高齡化及少子化，許多人面臨雖有房子可以居住，但卻缺少生活費的困境。

對此，行政院在數年前就開始推動以房養老的政策，又稱為「不動產逆向抵押貸款」。和大家以前熟悉的貸款方式不同，以房養老是把房子抵押給銀行，銀行每個月會給你一筆錢當生活費，而不是一次給你全部的錢。

等你人生畢業或貸款期滿後，繼承人可以選擇還款，或者讓銀行賣掉房子來把錢收回去。

2.以房養老有哪些條件？

以房養老相當適合退休後可運用之資金不足，但又追求生活品質、不想搬離原先習慣環境，或是不想與小孩同住之人。

不過，因為是提供給長者的特殊貸款方式，銀行多半會有許多條件限制，若真的有需要申請，可以先多方比較。例如：

1. 多數銀行要求借款人需60歲以上 ，少數下降至55歲。
2. 借款人需具有完全行為能力，且債信正常 。
3. 多數銀行要求作為擔保品的不動產為借款人單獨所有。

3.以房養老每個月領到的錢真的夠用嗎？

舉例來說，市價1500萬元的房子，如貸款7成、貸款年限30年，銀行所試算每月可領的金額最高約為2萬9200元。

但從第二個月開始，每月可領金額會扣除利息，且一般扣息上限為月撥金額的3分之1。也就是說，每月可領取的金額還會從2萬9200元，逐步減少至1萬9400元。

所以，是否足以應付生活開支，可能因個人情況而有所不同。

此外，房屋的鑑價結果與貸款成數，也會因房屋狀況、地段、所在城市而有所差異。

建議有需求的人還是要先向銀行諮詢、試算，再做最終的決定！