房客沒有穩定繳房租，我可以提前終止租約嗎？

有位大姊將自己的房子出租給房客使用，但最近不知道出了什麼狀況，房客繳房租開始變得很不穩定，有一搭沒一搭的。大姊就來問律師，能不能以房客不繳租金為理由，提前終止租約？可不可以直接進到房子裡換鎖、趕走房客？

1、房東要先催告繳納租金

房客若是積欠租金，並在抵扣掉押租金之後，仍未繳超過兩個月以上的房租，大姊要先催告房客繳納租金，至於催告的方式，建議可以透過簡訊、電子郵件、LINE訊息、存證信函等方式進行催告，而催告的內容一定要給房客一個明確的房租繳交期限，例如收到催告後的十天內、七天內須給付欠繳的租金多少錢等。

2、若房客仍未於催告期限內繳交房租就可以終止租約

這樣具體明確催告後，房客要是都沒有在期限內繳納足額的租金，那麼大姊就可以再正式寄發第二次存證信函，明確向房客表達終止雙方的租賃契約，即使租賃期限還未屆至，還是可以名正言順終止彼此的租賃關係。

3、終止租約後房東千萬不可直接進到房內趕走房客

終止租賃關係之後，如果房客拒絕搬遷，大姊千萬不可以自己進入房子裡面直接趕走房客！特別是換門鎖、斷水電、進入屋內清空房客物品等行為都不要做，否則很有可能大姊會因此觸犯刑法的強制罪、侵入住居罪、竊盜及毀損罪等。

4、需透過正當合法的執行程序讓房客遷出

因此，真正合法有效的方法是，大姊到出租房屋所在地的管轄地方法院提出民事訴訟，起訴請求房客遷讓（返還）房屋及給付積欠的租金、直到房客搬遷為止相當於租金的不當得利、遲延利息等。如此有了執行名義（勝訴確定判決）之後，再拿著合法執行名義向法院聲請強制執行，透過正當合法的執行程序讓房客遷出，才不致於大姊自己觸法、得不償失！